帮助买家买第一套房子是很有成就感的，因为促成一次买卖的过程很漫长，但是却有很多收获。和众多买家接触一段时间后，发现不少第一次买房的客户们对房产市场，交易流程不太熟悉。虽然现在信息很发达了，大家都有各种像Zillow那样的App在手，感觉房源触手可及。但实际上，交易中会出现种种问题，下面就来介绍一下几种买家常入的误区，避免大家走弯路。

        首先，产生买房子的念头不外乎几种：利率低，房价适中，不想租房子，结婚生孩子需要买房。有了这个想法，可以利用网上资源查看房源，了解价格。就纽约地区来说，决策的第一个分水岭，就是决定买在纽约还是买在新泽西。这个大家可以自己做做功课，要结合房价，通勤时间，以及校区来考虑。

        确定好区域之后，建议找房产经纪对各个Township做一下简单的介绍，确定重点看的几个Town。但这个时候，还不是看房的时候，而是要联系Lender看看自己的credit score, DTI ratio, 收入水平能够支持自己购买多少价位的房子。此时不需要Pre-approval, 只要Pre-qualifacation就行。所谓的Pre-approval，是比pre-auqlification更加全面的信用检查，Lender会正式向信用机构索取你的资料，会留下记录。如果只是单纯的希望了解自己的购买力，要一个pre-qualification即可。

        这时候是不是可以看房了呢？还差一步，就是敲定每月房贷，地税，管理费，房屋保险加起来，自己能承受多大的负担。每个区的地税不一样，管理费也不一样，同样价钱的房子，有可能每月月供相差一千到两千！如果你买的是别墅，那么每年还要腾出一定经费修理房顶和墙面，还有请人除草等。

        好了，可以看房了，那什么时候看比较合适呢？个人建议在你决定搬家前的3-4个月左右集中精力看房。太早了也没什么优势，因为好房子一般3个月就会卖掉，如果是West New York, Weehawken, Hoboken, Jersey City的话，交易速度会更快。有些买家常常花半年甚至几年的时间看房子，走遍了所有Open House, 总是在等待着“独角兽”的出现，到最后却越等越后悔，因为好房子的确不等人啊， 也不是所有房子都有Open House! 看多少房子合适呢？2018年，买家平均花10周看房，平均看房量为10套。

        在认真的，集中的看房的那几个月里面，就应该准备Pre-approval, 和rate shop了。为什么呢？因为一旦看到房子要发offer，卖家通常都会要求买家提供pre-approval，甚至会要求Mortgage commitment 和closing 的时间。按经验来说，有些银行的利率虽好，但是pre-approval 要花上好几个星期准备，如果正好这个时候又急需发offer，时间就不够了。

        敲黑板: 与其确定房价范围，不如确定一个月供范围，让看房目标明确化。看房子前也一定要先和Lender沟通，拿到Pre-approval或者Pre-qualification。你所预期的贷款能力和实际的贷款能力可能有所差别呢！

        之前我打过比方，买房子和结婚一样，都应该是深思熟虑的结果。买房住多长时间合适呢？个人认为在7年以上比较合适。美国人房产所有者平均持有房产年份为13年，是有原因的。

        首先是因为美国卖房成本高。卖的时候要付5-6%的中介费，此外根据不同州的规定卖家还要交房产交易税。算下来，如果房价至少比买时涨6%，才能和买的时候打平手。其次，买房前几年交的房贷中，大部分都是在交利息，只有到了五年之后，贷款余额才逐步的，显著的下降。

        谁也无法预测哪个月买房、卖房最有利，所以最保险的办法就是长期持有，稳健投资房产。5-10年的房产持有期，能帮助你度过房市短暂的衰退，赢得在房产投资中的合理回报。

        敲黑板: 卖房是需要付出成本的。如果是买自住房，建议持有7年以上，以此抵消期间短暂的房市衰退。

        买房过程中什么是免费的资源呢？房产经纪，房贷经纪，保险经纪都是免费的资源。第一次买房子的买家可能对这些人有种莫名的恐惧感，觉得他们是不是在谋取暴利。其实非也，这三种行业的收入都来自于卖家，银行，和保险公司。他们的主要任务，就是帮助客户省钱省力买到最优的房子，拿到最划算的贷款，和购买性价比最好的房屋保险。那他们有没有增加买家的经济负担呢？其实并没有，因为他们的提成都是由卖家银行保险公司定好的，产品价格都一样，除非卖家银行保险公司一开始便不打算和经纪人们合作。下面来介绍一下各个经纪人的价值所在：

        房产经纪人 在一笔交易的时候最常见的角色就是代表买方或者卖方。当然，也有代表双方的，但是少见，因为买卖双方都希望有自己的代表，而经纪人对他们所代表的客户有fiduciary responsibility, 如果同时代表双方就会造成利益冲突，不仅不会为交易价带来任何利益，反而让经纪人渔翁得利收取双份报酬。所以买家在买房的时候，如果在Open House遇到了房产经纪人，又对这个房子很感兴趣，一定要问清楚这个经纪人是不是listing agent。如果是的话，请找另外一个经纪人代表你。

        和固定的经纪人合作的好处就是能了解很多在网上并不能了解到的信息：例如具体通勤时间，周边治安状况，学区好坏（不是看评分哦，要听口碑），房源多少，市场的火爆程度，房屋合理的价位 (还可阅读: Zillow的房价评估怎么算的，准么？)，房屋历史价格，新旧状况，地税情况。简单半小时的通话，你便能省出一个月看Open House的时间，还能把精力投放在几个重点关注的楼盘上。如果遇到非常好的房源，经纪人就会第一时间通知你去看房，遇到合适的便要立刻下手。最好的房源，必定是留个和经纪人合作的买家。经纪人第一时间就能通过MLS系统知道房源信息，第二天就能带客人看房并且发出Offer，卖家有时觉得价格合适便会立刻签合同。而那些没有固定合作经纪人的买家们，可能在好几天甚至一周后才通过Zillow得知房源的存在，那时就真的为时已晚了。据2018年全国地产经纪人协会调查，87%和经纪人合作的买家找到了合适的房子。

        贷款经纪人(mortgage broker) 不同于在银行工作的mortgage banker。首先贷款经纪人比银行的房贷人员接触的房贷产品更多，他们可以代理Bank of America, Chase, Wells Fargo等等大银行的产品，也可以代理一些大银行不提供的产品。和他们合作，基本上就是一站式服务，由他们帮你选购最有优势的产品。也因为这样，贷款经纪人的经验会更加丰富，工作时间也比朝九晚五大银行的员工要灵活，Closing的时间会比一些大银行要快。如果说真有什么差别，那就是在Origination fee上，也许比直接从银行贷款要高一些。但如果你能从经纪人上得到更好的利率，稍高的origination fee就能被抵消掉。

        保险经纪 的存在形式和房贷经纪人基本相同。他们能代理各个保险公司的房屋保险。真正买过房屋保险的人是知道对比各个保险公司有多麻烦。如果你铁了心的要自己动手丰衣足食，那就要一个一个电话去问保险价格，每一次都要提供非常翔实的房屋细节，然后才能拿到保单具体能保的额度。每次通话至少半小时，还不一定能找到人，更可怕的是最后保险费还有可能奇高。所以为了节省宝贵的时间，我十分推荐保险经纪人处理这些琐碎的事情.

        敲黑板: 你的时间便是你最宝贵的财富。把专业的事交给专业的人是最好的选择，何况他们近乎于免费。花小钱办大事，其实很值。

          第一次买房子的人都特别怕麻烦，所以他们的第一选择都是新楼。新泽西纽约是历史悠久的两大州，崭新的、且价位合适楼房有限，如果只想住新建的又价位不高的楼房，恐怕就要牺牲通勤时间了。房子的价格就是地理位置，房屋状况的真实反映。如果不愿意牺牲通勤时间，又嫌弃装潢不够现代，在房屋价格合理的情况下，可以适当请人翻修一下。其实找到合适靠谱的包工头,除了在生活上造成一些不便之外，翻修的程度和价格都可以丰俭由人。大的厨房翻修，重铺地板，装修卫生间，价格可以控制在5-10万美金之间。

        说到不挑的人，也是有的。一些原来曼哈顿的租客来到新泽西看房，都会惊叹于一河之隔的新泽西相比起纽约来居然如此物廉价美。以自己现有的租金，可能买到比曼哈顿大两倍的房子，而且通勤时间也没有想象的长。虽然总体来说是这么个结论，但还是请买家们货比三家，在买房时一定要问清楚房屋中介周围房子的交易状况，给出合理的价格。

        敲黑板: 没有完美的房子，只有硬伤最少的房子和有“潜力”的房子。只要房子能达到几个硬指标：通勤时间合理，学区可以接受，周围环境良好，价格合适，房屋状况良好，那么就应该考虑购房。左右等候“独角兽”的出现，最终结局是房子没买成，房租房价都涨了。。。

        如果对房源感兴趣的话，可以了解一下新泽西新建楼盘。我是Sharleen, 是一名专职服务于新泽西黄金海岸买卖家和投资者的地产经纪。接下来也会接触商业地产业务，欢迎大家联系提问。我的微信号是SharleenYuan.

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