中美贸易战对美国住宅地产的利弊分析
September 06, 2019
关于中美贸易战的广泛讨论其实从去年就已开始。但随着贸易战的升级，我们不得不对贸易战的影响进行重新解读。八月以来，自中国拒绝了美国提出的关于美国农产品向中国出口协议后，美国接踵便对更多的中国进口商品进行关税打压。从九月一日起，美国除了将原有的$250bn的商品关税从10%增加到25%外，更对另外价值$300bn中国商品关税增加到10%。紧接着，人民币对美元汇率破7，并持续贬值。
从长远来看，贸易战最终会让消费者承担其带来的通货膨胀的后果，使消费者信心指数下降，而投资者也会因不稳定的局势而撤资，经济衰退并非遥不可及。但对于消费者和投资人来说，他们担心的不仅仅是美国经济的短暂衰退，而是一场旷日持久的贸易战所导致的全球经济衰退。印度、泰国、新西兰央行意料之外的降息，仿佛预示着全球经济寒冬即将来临，全球股市跌声一片。就美国房地产业来说，虽然房价仍然持续上涨，但是却逐渐放缓，成交量也不如2016-2017年。贸易战的白热化，是否会让美国房地产雪上加霜呢？
促进房地产购买力因素一：
房贷利率创历史新低
通常在经济衰退时，投资者会抛售股票，转向投资回报率较低但相对安全的国债或者是机构住房抵押贷款支持证券。债券需求变高，债券利率下降便会下降。
此外，美联储于今年七月宣布降息，这是自2008年金融危机后的首次，预示着美国货币政策的重大转折。八月，30年房贷按揭利率连续下跌了0.19%至3.59%，接近三年内的历史新低。
相对低的房贷利率对于自住购房者来说是利好消息，因为这部分购房人群常通过贷款买房。可是，这对第二套住房购买者，投资者，和国际买家来说并无过多益处。对于这部分人群来说，全现金购买是他们的首选。因此，价格的高低是他们是否入市的决定性因素。如今房价高企，很多自住购房和投资者都望而却步。但相同的是，他们都很期待经济衰退对房市造成的冲击，期待着房价下跌，房贷利率继续下调。
但这种期待真的会变成现实吗？没有人能断言，但有一点是肯定的，那就是房贷利率目前已经处于历史性低点，继续下调的空间并不多，维持现状的可能性却很大。70年代，美联储将利率从12%降到3.8%刺激经济；80年代，利率又从18%降到8%；到了90年代，利息从8%降至3%；2000年代，利率从6.5%降到了1%。
抛开历史数据，美联储主席Powell称最近的一次降息为“中期调整”，暗示此次降息并非大幅下调对抗经济衰退，而是一到两次的利率调整。交易员们将此措辞理解为今年最后一次降息，而非大幅度的刺激性货币政策。美联储此话也能明显让人感觉到他们对美国经济的信心。
促进房地产购买力因素二:
国际买家减少海外地产投资，美国本土买家面临的竞争减少
从另一层面来说，贸易战的负面影响之一，便是国际买家对美国房地产的热度降低。据美国美国房地产经纪人协会的调查表明，国外买家对美国房地产的购买量从2018年四月到2019年三月以来下降了35%。在过去的一年，由于中国政府对资本输出的控制，以及鼓励投资本土市场的政策，中国买家对美国地产投资的减少尤为明显，下降了56%。
来自中国买家的竞争压力相对减少，房价的增长幅度自然也大不如前，尤其是过去人们的纽约和加利福尼亚这两大地产市场更是大受打击，甚至出现了房价下跌的情况。不少自住房买家再也不用和全现金买家竞争，交易价也不再像之前那样高于要价，这未免不是一个房市趋于平衡的自我调节。
削弱房地产购买力因素一:
贸易战增加了开发商建筑成本，导致房屋供应下降
贸易战增加了开发商建筑成本，导致房屋供应下降
在过去的两年里，美国经济稳步增长，幅度在3%左右，通货膨胀率也稳定在2%。所以，美国国内的人民此时并没有感受到由贸易战带来的通货膨胀压力以及经济衰退的到来。迄今为止，大部分由贸易战带来的损失都被美元的升值，人民币的贬值所抵消。与此同时，汇率所不能抵消的损失也由中间商承担着，所以关税的影响在消费者层面影响不大。
但这种局面只是短暂的。一旦贸易战变成一场拉锯战，消费者最终会为更高的商品价格买单。根据美国零售业协会统计，九月份启动的关税包括了建筑原材料，像橱柜，地板，管道，家电，灯饰，瓷砖等的，总计能让美国消费者每年多支付$4.6bn。一方面，美国中等价位房屋已面临短缺的局面，另一方面，关税的增加让建筑商的利润空间进一步压缩，打压了建筑商开发积极性，让中等或低价位房屋的供应雪上加霜。而那些渴望实现美国梦的购房者，则面临着无房可买的境地。
削弱房地产购买力因素二:
消费者信心下降
股市的表现很大程度上是心理的博弈。股市下跌速度快、幅度大都会对资本玩家造成心理层面的冲击。尽管在美国，大部分股票的持有者为少数的富人阶层，但股票的走势是各大媒体争相报道的焦点，所以一旦出现长期负面的报道的情况，购房者必定会对买房这个决定变得极其小心谨慎。而对于那些持有股票的富人阶层，他们的净资产会随着股市的涨跌而波动。如果股市下跌，购房的定金也会随之缩水，购房计划也将延缓。
这就是为何在美国许多地区，豪宅首当其冲的成为受害者，在2019-2020年期间不被看好的原因。据Redfin报道，豪华住宅在2019年第一季度销售价格下降1.7%，在第二季度在低利率的刺激下有所回升，涨幅在1%左右。
就目前情况来看，消费者信心指数还算良好，中美贸易战事态还在发展中，多数人只抱着观望的态度，在前景不确定的情况下采取保守投资策略。
总结
只要人民币继续贬值，那么关税对消费者的影响并不大。同时，川普政府也加大力度对美联储施压，希望美联储继续在九月降息，所以美联储在九月降息极有可能。美国房市目前依然坚挺。法拍率低走，住房者月供水平尚低，尤其对于房产投资者来说，低利率环境多少弥补了继续走高的房价，让原来对高房价望而止步的投资者又回到了市场。所以，明年的房产交易量还是有所保障的。
那我们是否应该继续等待下一次经济衰退的到来，然后再买房呢？大多数经济学早前已经预测即使经济衰退到来，房价有所调整，其幅度也不会像2008年那样。毕竟，经过2008年的次贷危机，美国的房贷标准早已经过一场洗礼，标准更加严格，杜绝了十年前由投机造成的房市危机。政府对各大银行的监管也更加严格，最低起本要求大大提高，即使经济衰退再次发生，金融体系的安全性和稳定性也有所保障。没有了房产泡沫，我们依然应该对房产购入保持乐观。等待像2008年这样的金融危机到来恐怕只会让购房者失望，最后两手空空。
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