Zillow的房价评估怎么算的，准么？
July 18, 2019
对于视房产投资为真爱的同学们，Zillow, Trulia简直是上帝给的礼物有没有？一亿的房子玩弄于股掌中，指哪打哪，信息一应俱全。既然是真爱，大家一定注意到了在房价旁边的Zestimate对吧？买房的同学也许在想：我要根据这个出价么？卖房的人在想：我要根据这个要价么？好像我房子比Zestimate值钱多了呀。买房卖房的人同时在想：为什么这么多个网站标价都不一样，我要信哪个？为了节省大家阅读时间，我的结论是：悬，还是靠自己吧。下面就来说说为啥。
流动性差的资产不适用自动化评估
流动性的定义得根据资产的特殊性，价值，和交易量。比如股票，每股收益相同，投票权相同，交易量大，信息量大，就算是Google每股价格相对于房价来说简直是白菜价。总之，如果你想，“人肉”一支股票不是难事，买卖一支股票也就是几秒的事情。可就算是流动性这么高的资产，也有很多评估模型，出来的价格都不一样，何况是房产。
说到房产，流动性就差多了。每个房子的地点，结构，朝向，楼层，房间大小，年份，装修都不一样。俗话说各花入各眼就是这么个意思。美国房价中位价为$226,800, 买家平均打算居住13年，卖一套房子平均需要约60天。除此之外，买房的过程也更加繁杂。你以为花好几个实地看房，合同签签就完了么？当然不是， 你还要请律师核准合同内容，验屋师检查房屋，拿贷款，买保险，房产评估是评估，收房，装修，入住。
这些繁杂的细节，和买卖家的心理及财务状况，都是模型所不能预测的。最后成交价除了市场因素，还有运气的成分。所以这就是为什么越是流动性差的资产，在信息不透明也不能透明的情况下，自动评估只能算是起步价，不能算是终点价。
那Zestimate是怎么算出来的呢？
尽管Zillow并没有公开计算器的运算法则，但是他们的网站罗列了考虑因素：
- 房子的属性：地点，土地面积，居住面积，房间数量，卫生间数量等
弊端：房屋属性远比以上罗列的要复杂，比如房间厕所大小，是否有大衣柜，家电是否高端，朝向，装修精致程度及年份，后院大小，这些都很难用数字去考量。 买家有时候买房还看感觉，与自己工作地点远近，还有自己家庭的特殊需求。这些因素Zestimate都没有考虑进去。
- 地产税：地产税里包含的信息，以及实际上缴地产税
弊端：地产税是根据前一年附近市场交易价格算得的（之前写过一篇文章详细的介绍地产税，有兴趣的同学可以看一下）那这样说来，这几年每面市场变化颇大，前一年的交易价格怎么能跟今年的比呢？再者说来用来算地产税的交易价也并不准确，因为有些town十年也不会重新评估，而有一些town年年评估，还有一些town会用一些很夸张，很不合理的交易价去评估地税来提高地方收入。有些业主发现不合理性之后就会去上诉（之后跟大家分享一下怎么去法院上诉减免地税），上诉成功后地税减少，本来对买家卖家都是件好事，但是Zestimate却会认为地税低，就是市场价低，于是就把该房子的价格评估得低。实际上，这房子跟隔壁老王家的房子没有任何区别，而老王家因为懒没有上诉，Zestimate反而更高，这个不合理。
- 过去和现在的交易史：本房屋过去交易史，以及附近类似房屋交易情况
弊端：首先，如果这是这个房子低价买出，被改建装修一番后出售，那过去的交易史就不一定能算数了。 或者如果这个房子在卖的时候就是因为卖家个人原因，比如离婚，而愿意低价卖出，历史交易价也不能算数。再者我还发现Zestimate会根据Listing Price定价，也就是说如果中介高估或低估了房屋价格，Zestimate也会随之而调整。
举个例子：181 Kensington （Zestimamte 867k) 和 142 Kensington (Zestimate 1.1 million) 这两套房子都在同一小区，面积相似，结构相似，装潢有所差别，但是不大。可是如此相仿的两套房子，Zestimate的差价却是快24万！而且Zestimate都在今年房屋上市时突然上涨，142 Kensington尤为明显。更让我好奇的是如此相似的两个房子用的comparables还不一样？真让人捉摸不透。
Zestimate与实际价格差多远？
Zillow表示自己平均错误率为3.5%。看起来很小是不是？唉，套路啊套路。直白点说，就是有一半的房子在3.5%错误率内，一半在3.5%以上。按照这个标准，machine learning 模型不合格。。。所以，把评估完全寄托在Zestimate身上跟摔骰子没啥区别。
那什么样的房子能达到3.5%以内的错误率呢？集体开发，户型一致，年份较新，交易频繁的，应该都可以。什么样的房子会错的离谱呢？户型五花八门，年份参差不一，内部装修友好有坏，位于郊区成交量不大的区域。新泽西跟纽约就是个例子- 一百年的房子信手拈来，改建扩建的房子随处可见，装修程度层次不齐，有没有天际线的景让交易价相差甚远。所以，Zillow给自己对于新泽西和纽约房屋估价的评分为2分，满分为5分。
我随手找了三个在新泽西同一地区近期成交的房子（Condo, Townhouse, House) ，发现 1) 经纪人的判断离成交价更近, 2) Zestimate 对于Condo的估价最准确, 3) 越是贵的房子，Zestimate离成交价越远。 住在新泽西以外的同学们如果好奇自家的评估准不准，上Zillow网站找找Zestimate的评分就知道了。
如何正确评估房价
最直接简单的方法就是去一些Zillow，Trulia这样的网站查找周围成交价，和市面上在售房屋的价格。但我不得不说有时这些数据不太全面，平时用用还行，但是真的到了买卖房子的时候还得抱MLS大腿。根据每尺的价格，你就能估算个大概。
下一步就比较难了，因为这要求你要用批判的眼光看看自己的房子，以买家和评估人的角度来审视各个角落。根据这一步，你应该能得到更加精准的估价。
最后，看看周围的竞争对手。如果周围有在售的房子，不妨去网上看看它们的照片，标价。如果你要卖房，那就要考虑上市的节点，以及如何把更多的买家吸引到自己的房子上来。如果你只是处于观望的态度，就可以联系当地的房产经纪人给你定期发送附近交易的情况。 www.HudsonBergenProperties.com 是我的网站，上面有NJ各个town的市场报告。
总结
总之呢，买房卖房都不是买卖白菜，想想平时买个衣服也要试试穿身上和不合适，买房子当然更好实地考察加数据分析。不管你是买家，卖家，投资人，或是经纪人，Zestimate都仅供参考而已，具体问题具体分析，不能忽略了事实，数据，市场交易情况，以及附近人口趋势的变化。
我是Sharleen, 是一名专职服务于新泽西黄金海岸买卖家和投资者的地产经纪。接下来也会接触商业地产业务，欢迎大家联系提问。我的微信号是SharleenYuan.
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